Ранее мы писали, что происходит, когда у заемщика появляются долги по ипотеке. Сегодня мы расскажем, как обычно складываются дела у заемщиков, которые не могут выплатить долг по ипотеке. Возьмем обычный случай. Семья из четырех человек покупает квартиру стоимостью 5 млн., рублей, они готовы платить за нее по 50 – 55 тысяч рублей в месяц. Им предлагают соответствующий «социальный» кредит под 12% годовых и они заключают с банком договор на двадцать лет. Мы взяли слово «социальный» в кавычки, потому что ипотека под 12% годовых настолько же социальна, как и кредитные карты под 120%. Потому что за пять лет эта семья заплатит 3,5 миллионов рублей, но из них тело кредита погасится лишь на 400 тысяч. Зато почти 3 миллиона уйдет на проценты и около 120 тысяч на оплату страховки. Вот почему мы всегда говорим о том, что называть такую ипотеку социальной – это необдуманно, мягко говоря.
Что же случится с ипотекой, если у семьи вдруг исчезнет источник дохода – снизят зарплату у мужа, уволят жену или просто нагрянет финансовый кризис? А произойдет одна простая вещь – банк подаст в суд, выиграет его и обратит взыскание на предмет ипотеки, то есть на жилье должника. Никаких исключений не бывает, все происходит по этой схеме.
Некоторые заемщики рассчитывают, что банк просто заберет квартиру в счет долга, а потом вернет все оплаченные деньги. Очень жаль, но это совершенно не так.
Должнику не вернут проценты. Все уплаченные проценты по кредиту – это плата за пользование денежными средствами банка и вернуть эти деньги невозможно. Если возвратиться к нашему примеру с семьей, то выходит, что три миллиона рублей они выбросили на воздух.
Тело кредита также вернуть невозможно, потому что это деньги банка, а не заемщика. Нельзя вернуть того, что человеку не принадлежит.
Первоначальный платеж – это вообще плата продавцу жилья по договору купли- продажи. Никакого отношения к просроченному кредитному договору эти деньги не имеют, и никто их возвращать не будет.
Материнский капитал, если он был потрачен на приобретение такой квартиры, тоже не будет возвращен.
Плата за страховку предмета залога тоже не возвращается. То есть, если в течение нескольких месяцев заемщик не заплатит по ипотеке, то он должен распрощаться и с жильем и со всеми ранее уплаченными деньгами.
Теперь к вопросу, что банк просто заберет квартиру и на этом успокоится. Здесь тоже выйдет совсем иная ситуация. Сначала банк напишет требование, в котором будет указано, что должник не исполняет обязательства по ипотечному договору и согласно пункту такому-то, банк требует вернуть всю сумму кредита досрочно. Естественно, что выполнить такое условие может только человек со станком, печатающим деньги. Если у заемщика нет денег, чтобы заплатить хотя бы ежемесячный платеж, то вернуть кредит полностью он не сможет точно. Это требование банка является формальностью.
После того, как заемщик получает такое письмо, он пытается добиться реструктуризации, или умоляет немного подождать, или просто игнорирует требование, надеясь, что о нем забудут. В общем и целом, итог-то будет один. На него подадут в суд через три месяца, через полгода или через год, когда накопится достаточно много процентов.
После оценки недвижимости и продажи с торгов нередко получается, что ее стоимости не хватает на погашение долга. Так, например случилось с валютными ипотечниками, когда размер кредита вырос в несколько раз, а стоимость жиль, наоборот, упала. Что будет с этой разницей, так называемым «хвостом»? Ничего необычного - заемщик будет обязан вернуть кредитору всю сумму долга, поэтому приставы могут описать иное имущество должников, наложить арест на их зарплаты и т.д.
В качестве примера расскажем, как сейчас происходят процесс взыскания по ипотеке. Итак, возьмем за основу объект недвижимости стоимостью 5 млн рублей. Прежде, чем подать в суд, банк проведет независимую, в кавычках, экспертизу квартиры, где оценит ее в 4 миллиона. Это не преувеличение - в нашей практике были случаи и похуже. Основываясь на экспертизе, суд вынесет решение и установит начальную продажную стоимость в размере восьмидесяти процентов от оценочной. То есть продавать квартиру на торгах будут за 3 миллиона двести тысяч рублей. Именно такие нормы устанавливает закон «Об ипотеке».
Торги – тоже очень тонкая вещь. Если вы зайдете на сайт судебных приставов, то увидите, что информация о торгах запаздывает на один-два месяца. То есть торги уже пройдут, а информация о них может еще и не появится. Поэтому я бы назвал ее условно открытой процедурой. А если не поступает заявок от желающих принять участие в торгах, то в этом случае торги будут признаны несостоявшимися. И тогда стоимость квартиры снизится еще на 15%, она будет стоить уже 2 720 тысяч, и уже тогда ее приобретет близкий к банку человек или компания. Вот так, путем нехитрых манипуляций можно снизить стоимость жилья почти в два раза.