Ситуация на ипотечном рынке к концу 2014 года стала напряженной, особенно это касается ипотечных кредитов, взятых в валюте. Доллар растет, соответственно размер ежемесячного платежа у заемщика также увеличивается. И на сегодня многие уже не в состоянии платить валютную ипотеку. Вопрос этот серьезный, поэтому мы постараемся подробно объяснить, какие права у вас есть и что нужно делать, если вы не можете платить ипотеку в валюте в 2014 году.
Для начала вам нужно понять, что в банках работают опытные юристы, которые смогут и квартиру забрать и еще в должниках оставить. От того, как будет выстроена защита, зависит размер вашего долга. Например, в нашей практике был случай, когда мы не дали взыскать с должника 2 800 000 рублей за одно лишь судебное заседание (на эту сумму нам удалось снизить исковые требования банка). Поэтому, если у вас возникли проблемы с выплатой ипотеки в долларах или иной валюте, то внимательно прочтите то, что написано ниже. Если банк уже подал на вас в суд, то читайте информацию по этой ссылке.
На данный момент банкротство физлиц для ипотечных должников является оптимальным способом решения проблемы. Все дело в том, что с падением рынка недвижимости ее стоимость снизилась, в то время как с ростом доллара долг увеличился более чем в два раза. Таким образом, за подешевевшую квартиру некоторые заемщики остаются должны банку сумму в четыре-пять раз превышающую рыночную стоимость жилья. Эта тема подробно расписана в разделе ипотека и банкротство.
Если заемщик систематически нарушает сроки внесения ежемесячных платежей (более, чем три раза в течение года), то банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество для погашения долга.
Если не платить по ипотечному кредиту в долларах, то недвижимость реализуется в судебном или досудебном порядке. Причем дом, квартира или иное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, взыскиваются только в судебном порядке. Такое жилье реализуется с помощью продажи на открытом аукционе или конкурсе.
Если вы хотите оставить недвижимость у себя, то есть только один вариант:
Рефинансирование – это изменение условий кредитования. Можно увеличить или уменьшить срок кредита, изменить сумму кредита или перевести кредит из долларов в рубли. Но нужно понимать, что вы вправе лишь попросить банк провести рефинансирование вашего долларового кредита, а банк вправе как принять ваше предложение, так и отказать. В нашем случае, рефинансирование ипотеки в долларах и перевод валюты кредита в рубли – это идеальный вариант.
Однако на этом пути вас могут встретить неприятные моменты:
Мы не говорим, что все эти платы обязательно будут, но, по нашему опыту они вполне могут быть.
Еще один вариант – продажа ипотечной квартиры. Но этот способ мы не рекомендуем. В период кризиса стоимость жилья не очень высокая, а вот кредит вырос, причем значительно. Так что продажа вряд ли покроет долг.
Будьте готовы к тому, что банк подаст на вас в суд (он обязан это сделать) и недвижимость будет взыскана в 99% случаев. Суд принимает решение, указывая в нем:
Помните, что если суммы, полученной от продажи жилья, не хватит на оплату долга по кредиту, то вам придется также погашать остаток. Не нужно надеяться на то, что банк взыщет недвижимость и вы забудете о долге. Наша практика показывает, что юристы банка делают так, что с торгов жилье уходит на 25% ниже реальной стоимости, а заемщики не только лишаются жилья, но и на долгие годы становятся должниками банка.
Законодатель предусмотрел, что при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию на срок до одного года, при условии, что залогодержателем является физическое лицо. Причем суд учитывает обстоятельство, что сумма, которую требует банк не должна превышать оценочную стоимость имущества.
Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в период отсрочки удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Важно знать, что банк не всегда может требовать взыскания заложенного имущества. Если сумма просрочки составляет менее пяти процента от оценочной стоимости предмета ипотеки, а период просрочки составляет менее трех месяцев. Однако необходимо, чтобы обе эти условия были выполнены одновременно.
При отказе от взыскания ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.
Возможно, вам понадобится информация:
Составить отзыв (возражение) на исковое заявление по ипотеке